Pretraga

WhatsApp Image 2026 05 14 at 12.02.26 PM

2026 Reforma iznajmljivanja u Grčkoj: Kako nova pravila transformišu tržište nekretnina

Od 1. maja 2026. godine, u Grčkoj su stupile na snagu značajne promene u procedurama za povrat zakupljene imovine. Nova pravila značajno ubrzavaju naplatu duga i oduzimanje imovine, čineći tržište dugoročnog iznajmljivanja predvidljivijim i strukturiranijim.

Za grčko tržište, ovo je jedna od najvažnijih pravnih reformi u poslednjih nekoliko godina: po prvi put, proces povrata sada ima jasne rokove, digitalnu osnovu i pojednostavljeniji administrativni mehanizam.

Za investitore to znači smanjenu pravnu nesigurnost – jedan od ključnih faktora pri kupovini imovine za potrebe dugoročnog iznajmljivanja.

Zašto je to važno

Pre reforme, sporovi između vlasnika imovine i stanara u Grčkoj često su se pretvarali u dugotrajne pravne bitke. U slučajevima neplaćene zakupnine ili odbijanja da se napusti nakon isteka zakupa, vlasnici mogu da sačekaju 12 do 18 meseci za sudsku odluku.

Ovo je stvorilo:

  • povećani pravni rizici;
  • dodatni operativni troškovi;
  • oklevanje među investitorima u segmentu dugoročnog iznajmljivanja;
  • smanjena ponuda na tržištu iznajmljivanja.

Novi sistem ima za cilj da reši ova pitanja kroz fiksne rokove i digitalizovane procedure.

Ključna promena: Ovlašćenje prebačeno na ovlašćene advokate

Centralni element reforme je prenos ovlašćenja za izdavanje naloga za vraćanje imovine (Διαταγή Απόδοσης Μισθίου) sa sudija na posebno ovlašćene advokate.

Ranije su takve odluke rješavali isključivo sudovi, što je značajno povećalo kašnjenja zbog sudskih zaostataka.

Sada, proces je postao administrativni sa strogim rokovima: ovlašćeni advokat mora pregledati slučaj i izdati nalog u roku od 20 radnih dana.

Kako funkcioniše nova procedura

1. Vlasnik kontaktira svog advokata

Pravni dosije se priprema i podnosi putem sudskog sistema.

2. Dodeljen je nezavisni stručnjak

Sertifikovani advokat ne može biti lično izabran. Umesto toga, oni se automatski imenuju iz zvaničnog sudskog registra, pomažući u poboljšanju transparentnosti.

3. Pregled dokumenata

Ovlašćeni advokat pregledava materijale i izdaje nalog za oduzimanje.

4. Dostava naloga stanaru

Kada se nalog uruči, stanar dobija određeni period za dobrovoljno napuštanje imovine.

“Pravilo od 6 meseci”: predvidljiva vremenska linija

Za slučajeve isteka zakupa, zakon stvara jasan proceduralni vremenski okvir.

Faza 1 — Formalno obaveštenje

Vlasnik dostavlja zvanično vansudsko obaveštenje (εξώδικο) približno 90 dana pre isteka zakupa.

Faza 2 — Izdavanje naloga

Nakon pripreme pravne dokumentacije počinje postupak upravnog oduzimanja imovine.

Faza 3 — Period preseljenja

Nakon prijema naloga, stanaru se odobrava oko dva meseca da napusti imovinu.

Kao rezultat toga, ukupan proces obično traje oko šest meseci od početnog obaveštenja.

Ako stanar ne plati stanarinu

U slučajevima koji uključuju neplaćenu stanarinu, proces postaje brži.

Nakon zvaničnog obaveštenja i izdavanja naloga, period dobrovoljnog napuštanja može se smanjiti na približno 20 dana.

Digitalni štit: Uloga taksineta

Jedan od ključnih aspekata reforme je integracija postupka sa digitalnim sistemom AADE / Taxisnet.

Elektronski registrovani ugovor o zakupu sada služi kao primarni dokaz o:

  • postojanje zakupa;
  • trajanje zakupa;
  • neplaćena stanarina;
  • istek ugovora.

Ako ugovor nije zvanično registrovan, ubrzani postupak možda neće biti dostupan.

Ono što ostaje nepromenjeno: Zaštita stanara

Uprkos ubrzanju postupaka oduzimanja, grčki zakon nastavlja da čuva osnovnu zaštitu stanara.

Minimalni rok zakupa — 3 godine

Stambeni zakupi u Grčkoj ostaju zaštićeni obaveznim minimalnim rokom od tri godine, čak i ako je sporazum potpisan na kraći period.

Nema prevremenog raskida za ličnu upotrebu

Vlasnici ne mogu raskinuti aktivni zakup ranije samo zato što žele da zauzmu imovinu sami ili članovi porodice kuće.

Grčka u poređenju sa drugim mediteranskim tržištima

Za međunarodne investitore posebno je važno da se Grčka kreće ka predvidljivijem okviru tržišta iznajmljivanja u poređenju sa nekoliko južnoevropskih jurisdikcija.

Reforma 2026. poboljšava transparentnost kroz:

  • digitalna registracija zakupa;
  • fiksni proceduralni rokovi;
  • administrativno izdavanje naloga za oduzimanje;
  • jasnija ravnoteža između zaštite stanara i prava vlasnika.

Zaključak

Reforma iznajmljivanja za 2026. godinu predstavlja jednu od najvažnijih promena na grčkom tržištu nekretnina poslednjih godina.

Dok zaštita stanara ostaje na snazi, novi okvir čini proces povrata transparentniji, digitalizovan i predvidljiv za vlasnike imovine.

Za investitore i stanodavce, ključ za poneti je jasan: pravilna registracija zakupa i usklađenost sa formalnim postupcima obaveštenja sada su bitni elementi zaštite imovine.